La métropole oubliée, 2013-2014, page 4

Roland Vidal et Luc Vilan

 

 

Égly : repenser la ZAC

 

Équipe de projet : Svetlana Sameliuc, Gwanaelle Rousset et Elisabeth Genin

 

Localisation

 

 

Une ZAC en plein champ

 

À Égly comme à Boissy-sous-Saint-Yon, le schéma de synthèse du projet de territoire de la Communauté de Communes présente une étoile grise (urbanisation à moyen-long terme) située en limite du territoire agricole (1). Ici, les constructions n'ont pas commencé, mais un panneau d'affichage municipal annonce que, la déclaration d'utilité publique étant bouclée, la réalisation de la "ZAC de la Mare aux Bourguignons" est désormais confiée à la Société d'économie mixte Essonne Aménagement. Les travaux pourraient donc commencer rapidement. Le panneau d'affichage présente également le plan de cette future ZAC (Zone d'aménagement concertée) (2), dont on remarque qu'il correspond à une parcelle cultivée en totale continuité avec le fameux "cœur agricole à protéger" (3).

 

Sur le cadastre consulté en mairie, on remarque que cette parcelle est indiquée comme étant "en friche". Sur le terrain (4), on remarque qu'elle était encore cultivée en céréales durant la saison 2013 et que, à première vue, elle devait être d'une qualité agronomique comparable aux autres parcelles du cœur agricole. Ce qui peut paraître étonnant, c'est que d'autres parcelles, réellement en friche celles-là, sont disponibles du côté ouest de la ville. On voit bien sur la photo aérienne (5) que la qualité des terres, où affleure la roche-mère, n'est pas la même. De plus, l'imbrication des parcelles dans un tissu urbain distendu rend sans doute leur exploitation plus difficile qu'ailleurs.

Bien que la procédure de ZAC soit très engagée, il reste pourtant démonstratif d'imaginer cette extension urbaine conçue en tenant compte de la qualité agronomique des sols consommés. On verra par ailleurs que la réalisation du programme de ZAC sur les friches réelles et les interstices permet, tout comme à Boissy-sous-Saint-Yon, de réorganiser la ville en la recentrant sur son cœur historique et sur sa gare RER, au lieu de la disperser et de la rapprocher de la RN 20.

 

 

Un village devenu banlieue

 

La comparaison entre la carte d'État-Major du XIXe siècle (6) et la photographie aérienne actuelle (7) montre comment ce village isolé de 300 habitants est devenu à la fin du XXe siècle une petite ville de plus de 5000 habitants et une banlieue de l'agglomération d'Arpajon. Son expansion, qui date des années 1980 comme le montre son évolution démographique, s'est faite pour une part avec des logements collectifs, principalement situés de l'autre côté de la RN 20, et pour une autre avec un étalement pavillonnaire particulièrement peu dense et auréolaire (8). La carte d'État-Major montre des vergers sur les parcelles actuellement en friche. Comme la plupart des vergers franciliens, ils ont dû être abandonnés au cours du XXe siècle suite à la concurrence des fruits du Midi de la France transportés par le chemin de fer.

Agrandir : image 6, image 7, image 8

L’extension pavillonnaire sur des parcelles atteignant souvent 1000 à 2000 m2, a placé le centre historique du village (9) au milieu d'un tissu urbain de très faible densité. La présence de la gare, qui date de 1865 (ouverture de la ligne Paris-Tours), n'a visiblement pas aidé le village à se densifier en son centre. Dotée d'un grand parking (10) et servant 1000 voyageurs par jour, elle semble surtout être utilisée par les habitants des communes environnantes. Ce qui reste du village ne manque pourtant pas de charme ni même d'une certaine attractivité touristique puisque Égly est une étape sur le chemin de Saint-Jacques-de-Compostelle, devenu le GR 655 (11).

Agrandir : image 10

Bien que sa population ait quadruplé en trente ans, Égly attend encore de nouveaux habitants. La ZAC, avec 320 logements et deux établissements pour personnes âgées, doit y répondre afin, selon l'exposé des motifs et considérations justifiant le caractère d'utilité publique de l'opération, d’enrayer la tendance au déclin démographique rencontré ces dernières années et le vieillissement de la population d'Égly.

Parler de "déclin démographique" est un peu excessif puisqu'on observe tout au plus une stagnation de la croissance depuis 2000. En revanche, et bien que la pyramide des âges d'Égly ne soit pas très différente de celle du département, la tendance au vieillissement de la population est réelle. Elle est sans doute due au fait qu'une bonne partie de cette population est arrivée dans les années 1980 et qu'elle devait être constituée, comme c'est souvent le cas dans les zones pavillonnaires, de jeunes couples avec enfants. Ces derniers étant maintenant partis, les propriétaires sont aujourd'hui des retraités, parfois veufs ou veuves, installés dans des pavillons devenus beaucoup trop grands pour eux. C'est sans doute à leur attention, aussi, que le programme prévoit deux établissements pour personnes âgées. Les 320 logements seraient, eux, destinés à "attirer ou retenir les jeunes familles" comme l'indique l'arrêté préfectoral.

Mais ce renouvellement attendu de la population n’aurait il pas pu profiter à la densification du tissu urbain existant et favoriser les constructions dans un périmètre plus proche de la gare RER ?

Projets pour Égly

 

C'est dans le sens de cette densification que vont les projets proposés ici pour Égly. Ils reprennent dans un scénario de repolarisation du centre et de densification « douce » le programme de la ZAC de la Mare aux Bourguignons :

320 logements, collectifs et individuels
Deux établissements d'hébergement destinés aux personnes âgées (EHPA) et aux personnes âgées dépendantes (EHPAD)
Réalisation d'une salle polyvalente à usage de quartier
Réalisation d'un équipement sportif communautaire
Aménagements paysagers et réseau de circulations douces et de transports en commun


Les projets suivent quatre objectifs :

 

1 - Renforcement de la centralité

Revalorisation de l’axe de la Gare et du centre historique par l’aménagement des espaces publics
Semi-piétonisation de la place centrale (15)
Densification du centre par la construction des parcelles libres ou abandonnées (13)
Mise en valeur du parc central comme interface entre l’urbanisation existante et l’extension nouvelle


2 - Densification douce du parcellaire pavillonnaire

Identification des parcelles non construites à des fins de constructions individuelles denses
Mise en place d’un programme de type BIMBY en vue de divisions parcellaires dans le secteur pavillonnaire


3 - Extension progressive de l’urbanisation sur les friches (12) des anciens vergers au sud-ouest

Appuis sur les découpages fonciers existants pour faciliter le processus d’édification
Installation d’espaces de transition plantés aux limites des parcelles urbanisables et des terres cultivées
Installation d’un grand parc central pour l’installation des équipements de loisirs et sportifs


4 - Valorisation du chemin de Saint-Jacques-de-Compostelle

Renforcement des aménités piétons-vélos de la promenade
Renforcement paysager de l’interface urbanisation (au nord) terres cultivées (au sud)

 

Agrandir : image 15, image 16

Il s'agit d’une part de déplacer le centre de gravité démographique de la ville pour renforcer l'attractivité de l'ancien village et profiter de la proximité de la gare, et d’autre part de rendre manifeste la relation d’Egly à la campagne en préservant un paysage agricole le long du chemin de Saint-Jacques-de-Compostelle et, à l’ouest, en valorisant les bords du ruisseau de vidange de l’Orge comme interface entre les extensions nouvelles et la campagne.

 

Le transfert du programme de la ZAC vers le centre historique et les terrains des anciens vergers vise le renforcement de la centralité et la densification progressive des tissus urbains. C’est également l’occasion d’initier un aménagement luttant contre l’envahissement de l’automobile et la perte de sens de l’espace urbain. La rue principale (av. de la Gare – route de Boissy) s’inscrit dans cette perspective. Elle est réaménagée au profit des piétons et constitue le point de départ d’un enchaînement d’espaces publics structurant les interventions selon une progression allant du plus minéral (la place du marché) au plus paysager (la nouvelle place et son parc sportif) en passant par la requalification, au centre du plan, du parc du Château.

 

Le traitement en matériaux nobles de la petite place du marché et sa requalification semi-piétonne s’accompagne de la réhabilitation (ou reconstruction) des parcelles dégradées et de la valorisation des édifices anciens. En complément, le traitement qualitatif des venelles de centre ville (éclairage public, traitement du sol…) en lien avec le square du Château puis, au-delà, avec les extensions projetées, renforcent les liens entre espace résidentiel, équipements publics et centre bourg. Le centre requalifié peut alors, par son attractivité retrouvé, motiver la mutation des secteurs pavillonnaires voisins.

 

L’ancien parc du Château offre au centre d’Égly un magnifique square, planté de très beaux sujets. S’il s'additionne sur sa périphérie aux grands équipements d’Égly, il reste relativement enclavé. La mise en valeur de ses entrées sur toutes ses faces renforce son rôle de jardin public comme véritable pivot du nouvel urbanisme. Il offre une transition de choix entre les espaces urbains historiques et les nouveaux terrains d’extension.

 

Les nouvelles constructions s’installent principalement sur des terrains en friche au sud-ouest du bourg (16). Elles tirent profit des découpages existants d’une part pour faciliter l’édification progressive des constructions neuves et d’autre part pour tisser un lien plus organique avec les tissus urbains et le paysage de coteaux descendant vers le ruisseau de la vidange. Le plan s’organise à partir d’une place ouverte. La place est le pendant, pour la nouvelle urbanisation, de la place du marché, pour l’ancienne. Elle est de forme rectangulaire. Les chemins piétons venant de la gare et du centre bourg y aboutissent, tissant des liens fort avec l’existant. Minérale et plantée, elle est bordée sur trois faces par les collectifs et les résidences pour personnes âgées. Sur sa quatrième face, elle s’ouvre largement au paysage par l’intermédiaire d’un parc descendant en prairie vers la campagne et  accueillant, notamment, un ensemble sportif. La nouvelle place affirme ainsi, l’urbanité d’Égly et sa proximité avec la campagne.

 

La situation est favorable à une offre résidentielle variée, déclinant une architecture d’habitat intermédiaire et individuel dense. Ainsi, du côté des champs (16), la limite de la ville serait marquée par des habitations individuelles denses (70 logements / hectare) conçues pour disposer chacune d'un espace extérieur. Chaque habitation disposant de son accès individuel et de vues qui ne donnent jamais sur la propriété du voisin. Si l'évolution de la demande le justifie, certaines des parcelles pourraient être plantées en arbres fruitiers et reproduire ainsi l'image identitaire des vergers aglatiens du XIXe siècle.

Détails des logements intermédiaires

Initier un programme BIMBY et de densification douce

 

Le second volet du projet urbain pour Égly est de mettre en dynamique l’urbanisme formel décrit ci-dessus avec une densification douce des quartiers d’habitat pavillonnaire. Elle se réaliserait selon deux processus concomitants : par l’investissement des nombreuses parcelles libres de constructions et par la mise en œuvre d’un programme BIMBY sur les tissus existants. L’avantage étant de régénérer les tissus urbains centraux en procédant de manière très progressive et sans transformations majeures du réseau existant.

 

Note sur le programme BIMBY

 

Le programme BIMBY (Build in My Back Yard) fait référence à un projet de recherche financé par l'ANR (Agence Nationale de la Recherche) et piloté par Benoît Le Foll et David Miet. Il vise à programmer la densification des zones pavillonnaires existantes. L'hypothèse en est formulée ainsi par ses protagonistes : "c'est la capacité des acteurs de l'urbain à mobiliser le foncier des tissus pavillonnaires existants qui permettra de financer le renouvellement et la densification progressive de ces quartiers. On observe en effet que dans de nombreux cas, l'intérêt des individus (notamment à diviser un terrain pour mieux valoriser son bien sur le marché immobilier) peut aller dans le sens des intérêts de la collectivité" (bimby.fr).
À Égly, tandis qu’une centaine de parcelles sont vides,  le même nombre de parcelles ont été identifiées comme éligibles à un programme BIMBY dans le tissu pavillonnaire où de nombreuses parcelles mesurent plus de 1000 m2. La carte ci-dessous (17) montre quelques parcelles proches du centre (en hachuré gris) et susceptibles d'être concernées. Les trois parcelles en rouges sont détaillées ci-dessous.

Potentialités pour un programme BIMBY à Égly

Dans le premier exemple (18), la parcelle n'étant raccordée au réseau viaire que d'un seul côté, un découpage "en drapeau" est proposé. La maison ajoutée est sur un terrain plus petit, en fond de parcelle. L'accès automobile est rendu possible par une voie privée qui longe l'autre demi-parcelle.

Dans le deuxième exemple (19), la parcelle étant desservie à chacune de ses extrémité, un découpage plus simple est proposé. Les deux terrains qui en résultent sont d'une dimension plus importante.

Le troisième exemple (20) est dans le même cas de figure que le premier, mais c'est cette fois l'ancienne maison qui est raccordée au réseau viaire par une voie privée.

Dans tous les cas, l'intimité de chacune des habitations est respectée. Le nouveau voisinage ainsi créé n'est pas plus proche que ne le sont les maisons d'à côté dans la même rue.

 

Il n'est bien sûr pas possible de planifier un programme BIMBY comme on planifie une ZAC mais il est possible, pour une municipalité, de mettre en place une politique incitative pour ce type de programme. Il importe tout d'abord d'adapter les règlements d'urbanisme en vigueur afin de rendre réalisables les opérations. Une politique de communication peut ensuite inciter les propriétaires à s'engager dans ce type de projet, en mettant en avant les avantages qu'ils peuvent en retirer.

Dans une commune à la population vieillissante, la densification douce peut être une solution susceptible d'intéresser de nombreuses personnes âgées. La construction d'un second logement  pouvant permettre de financer les aménagements et l'assistance dont elles ont besoin, sans quitter le quartier qu'elles habitent depuis de nombreuses années [1].

Construire une seconde maison sur sa parcelle n'est peut-être pas encore admis par la majorité des propriétaires de pavillons, mais selon une enquête réalisée par SeLoger.com, 39 % d'entre eux seraient déjà intéressés sous réserve d'y trouver un intérêt financier. Selon Roland Tripard, "Avec près de 40 % des propriétaires potentiellement intéressés et un total de 19 millions de maisons en France, le Bimby® semble offrir une réserve importante de logements. Les maires des petites et moyennes communes doivent prendre la mesure du potentiel, pour assouplir les PLU encore restrictifs" [2].

Notes

 

[1] : Isabelle Fordin et Astrid Tanguy, du CETE Île-de-France, distinguent trois cas de figure qui se dégagent des entretiens qu'elles ont menés auprès de personnes âgées :

- Pour financer les travaux d’adaptation de sa maison la personne âgée vend une partie de son terrain en recourant à une division parcellaire, ce qui permet également de réduire le travail d’entretien de ce terrain.
- La personne âgée vend sa maison après division et en construit une autre sur son terrain, plus petite et mieux adaptée à sa condition physique, ce qui permet à la personne de rester dans un environnement familier (elle ne change pas de quartier) tout en ayant un logement neuf et adapté.
- La personne âgée part vivre chez ses enfants qui auront procédé à la construction d’un second logement sur leur terrain pour l’accueillir, ce qui permet également d’éviter l’isolement de la personne âgée et de maintenir les liens familiaux intergénérationnels (I. Fortin et A. Tanguy : "Dépendance des personnes âgées et projet Bimby : le point de vue d'organismes favorisant le maintien à domicile". Site Bimby.fr)


[2] : "Construire plus…", Le Nouvel Observateur, 18-03-2014). Voir aussi le dossier de Metropolitiques du 20-03-3013 "La densification pavillonnaire en débat".

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© Roland Vidal 2015 • Dernière mise à jour : 27-01-2017